香港よりも、中国本土の開発業者は周期を見たことがあるのか - 虎嗅网#
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香港よりも、中国本土の開発業者は周期を見たことがあるのか#
この記事は、香港の不動産発展における三度の危機に関する読書ノートと考察であり、著者のピーター・チャンは歴史的データと事例を通じて、香港の不動産市場の発展周期と危機の影響を探ります。
・📉 香港の不動産市場は三度の重大な危機を経験し、各危機は不動産価格と賃料の大幅な下落を引き起こしました。
・📈 危機の前には、香港の不動産市場は着実に発展していましたが、危機時の下落幅は驚くべきものでした。
・🔁 歴史的データから見ると、香港の不動産市場には約七、八年ごとの周期が存在しますが、1984 年以降、この周期は破られ、より長い上昇周期と下降周期が現れました。
この記事は『香港不動産史』の一部の読書ノートと考察であり、印象を深めるために書きます。
冯邦彦氏は、広州の暨南大学経済学院の教授であり、博士課程の指導教官です。1987 年から 1994 年まで香港に招待され、香港東南経済情報センターの経済分析員を務め、2000 年から 2007 年まで暨南大学特区港澳経済研究所の所長を務めました。
彼は長年にわたり、香港の経済、資本市場、不動産、財団の歴史などの分野で研究を行っています。2001 年には非常に有名な書籍『香港地产业百年』を執筆し、多くの先輩から推薦され、2021 年にはこの基礎の上に過去 20 年の歴史を更新し、調整を行い、『香港不動産史（1841-2020）』に改名しました。
厚い本で、意外にも退屈ではなく、可読性が高く、報告、物語、画像、データが含まれています…… 特に注記がない限り、この記事で引用されているデータはすべてこの本からのものです。香港のほとんどの不動産業者は 1970 年代初頭に上場しましたが、香港証券取引所のウェブサイトで上場企業のデータが公開されたのは 1999 年以降であるため、この本に整理されたデータと事例は非常に貴重です。
本書は 1841 年の香港開港から 2020 年までの 179 年間をカバーしています。第二次世界大戦の終結から現在までの 75 年間の間に、香港の不動産業界は大小 7 つの循環周期を経験しました。1984 年の『中英共同声明』以前は、すべての上昇と下降は大体七、八年ごとの周期であり、その中で約五年は上昇し、二、三年は下降しました。原因はさまざまですが、時間の周期は驚くほど一致しています。
1984 年以降、この七、八年の循環は破られ、中英交渉後からアジア金融危機後まで、この周期は 18 年にわたり、上昇は 13 年、下降は 5 年続きました。これは香港開港後 180 年間の中で最も長い下降期間でした。また、2003 年から 2019 年にかけては、16 年にわたる強気市場の大幅な上昇がありました。
このすべての期間において、3 回の比較的重要な不動産市場の危機があり、すべての危機は不動産価格と賃料が半分以上下落する影響をもたらしました。各危機の前にはもちろん長足の発展がありましたが、危機の時期に焦点を当て、この 3 回の深刻な危機を歴史的な視点で見ると、概ね状況は次のようになります：
一、1960 年代中期の不動産危機
1960 年代の不動産周期は、前後約 8 年で、前の 5 年が上昇周期、後の 3 年が下降周期でした。上昇の 5 年間は 1960 年代初期から始まり、1950 年代初期の朝鮮戦争を経て、香港の人口は 1950 年の 200 万人から 1960 年の 300 万人に増加しました。同時に、軽工業と加工輸出部門は急成長し、1965 年から 1966 年の間に製造業の工場数は 2944 社から 8941 社に急増し、倍増しました。労働者数も 12.9 万人から 34.7 万人に増加しました。
不動産業界も急成長し、不動産会社の数は 1950 年代の五、六百社から 1960 年代中期の 2000 社に急増し、ほぼ四倍になりました。今日知られている開発業者もこの時代に設立され、その時は実業分野で最初の資金を掘り出していました。1965 年には、著名な『香港不動産建設商会』が設立され、1953 年前後に分割払い「売楼花」制度を「発明」した霍英東が初代会長を務めました。
本来、皆が発展していた時期でしたが、**1965/1966 年前後に香港で深刻な銀行業の取り付け騒ぎが発生しました。** 当時の銀行には預貸比率の規定がなく、急成長する不動産市場に対して多額の融資を行い、利率を引き上げてより多くの利益を得ようとしました。
銀行の取り付け騒ぎは 1961 年から初めての事例が発生し、廖創興銀行が取り付け騒ぎを起こし、その後、HSBC に一時的に管理され、徐々に安定しましたが、1965 年には制御不能となり、明徳銀号や広東信託商業銀行が取り付け騒ぎを起こし、恒生銀行も深刻な取り付け騒ぎが発生し、51% の株式を HSBC に売却せざるを得ませんでした。
** 銀行の取り付け騒ぎは、不動産プロジェクトの深刻な資金引き揚げを引き起こし、不動産の下落は銀行の不良債権をさらに悪化させ、銀行経営は厳しくなりました……** このような循環の中で、この危機はどれほど深刻だったのでしょうか？
1965 年には、資金難で工事を中止せざるを得なかった不動産プロジェクトが 800 件ありました。その年、政府の土地売却収入は 7586 万香港ドルで、前年の 1.43 億香港ドルから 47% 減少し、1966 年にはさらに 33% 減少しました。住宅市場では、銅鑼湾を例にとると、普通住宅や高級住宅の価格は 1 年以内に約 40% 下落しました。オフィスビル市場では、1965 年の中環のオフィスビル賃料は 40% 下落し、1996 年にはさらに下落し、中環のオフィスビルの価格は 1 平方フィートあたり 2000~2500 香港ドルから 1966 年には 600~800 香港ドルに下落し、1 年余りで 70% 下落しました。
1967 年には、六七年の反英運動により市場はさらに厳しくなりました。運動は 5 月に発生し、8 月には多くの裕福な人々が逃げ出し、高級住宅の価格は 13、14 万香港ドルから半年で 4、5 万香港ドルに下落しました。8 月末、港島湾仔の土地の入札価格は 1 平方フィートあたり 50 香港ドルで、8 月初めの価格は 100 香港ドルであり、1 ヶ月で半分に下落しました。さらに、10 月には中西区の核心地域である德輔道の土地が入札され、この場所は置地広場の隣にあり、成交価格は 1 平方フィートあたり 100 香港ドルで、以前の価格は 1000~1200 香港ドルであり、突然 90% 下落しました。流動性の問題や個別の事例もありましたが、この短期間の危機がどれほど深刻であったかを示しています。
特筆すべきは、** この時期の香港不動産の主要なプレーヤーは外国人であり、置地グループが依然としてトップでしたが、今日知られている華資開発業者たちは、この周期を逆手に取って土地を取得し、買収を行い、後の発展の基礎を築きました。** 市場の循環周期の発展を把握する点で、華資は明らかに優れており、華資の中でも新鴻基と長実が周期のリズムを最もよく把握しており、恒隆はこの時代に小さなミスを犯し、1976 年以前に販売を完了せず、大量の資金を占有し、他の人が低価格で土地を取得する良い機会を逃しました。
二、1980 年代初期の不動産危機
香港の株式市場は 1970 年代初期に狂牛時代、つまり「四会時代」の上昇を迎え、このスーパー牛市の中で、我々が喜んで見ている香港の華資開発業者たちは、同じ時期に上場しました。例えば、1972 年の下半期の 6 ヶ月間に上場した開発業者には、新鴻基、恒隆、鷹君、長江実業、新世界、信和、和合、永泰などが含まれます…… その後の数年間は、「石油禁運 + インフレ + 株式市場の暴落 + 不動産の暴落」という様々な熊市に突入し、急激に来ては去り、1975 年には徐々に回復しました。
その後、不動産市場は 7 年にわたる上昇周期に入りました。この時期、香港の軽工業は急速に反発し、経済は転換し、金融サービス業が徐々に発展し、人口は 1970 年代初期の 400 万人から 1980 年には 500 万人を超えました。また、1978 年の内地の改革開放に伴い、香港の橋頭堡としての位置付けが徐々に明確になり、外資も流入し始めました。1975 年から 1981 年の間、香港全体の実質年平均 GDP の成長率は 10% を超え、急速に発展した時代でした。
このような背景の中で、不動産市場も同様に繁栄し、甲級オフィスビルの平方フィートあたりの月額賃料は 1974 年の 6 香港ドルから 1981 年の 21 香港ドルに上昇し、7 年間で 3 倍以上になりました。その中で、中環の甲級オフィスビルの平方フィートあたりの月額賃料は 30 香港ドルに達し、増加幅は巨大でした。同時に、不動産投機活動が盛んになり、金門大厦は 1 年で 3 回転手され、7.15 億香港ドルから 16.8 億香港ドルにまで上昇しました。これは大規模な取引であり、1 年で 3 回転手されて価格が倍増したことから、当時の市場の狂気が伺えます。
** その後、この 3 年間の不動産危機に突入しました。** 原因は複数あり、客観的には市場の要因があり、不動産市場は 7 年間の暴騰を経て、住民や企業はすでに負担を抱えており、1980 年の新築住宅の空室率は 41% に達し、この時期のインフレ率は 15%、住宅ローン金利は 20% であり、投機には不利でした。しかし、もう一つ避けられない原因は、1982 年から始まった中英返還交渉であり、鉄の女サッチャーが人民大会堂で一発叩き、様々な要因が重なり、この危機が始まりました。
3 年間の危機はどれほど深刻だったのでしょうか？例えば、土地価格は 1982 年の出札価格が 1980 年に比べて 40%~60% 下落し、土地の流札現象は 1984 年まで続きました。住宅市場では、1982 年 1 年間で前年に比べて 3 割から 4 割下落しました。また、オフィスビル市場では、中環の甲級オフィスビルの平方フィートあたりの月額賃料は 1981 年には 20~30 香港ドルでしたが、1982 年末には 21~24 香港ドルに下落し、1 年で 20% 以上の下落となり、1982 年の全体的なオフィスビルの空室率は 17.6% に達しました。
開発業者の中では、著名な投機開発業者の佳寧グループが破産し、益達投資が債務再編を行い、置地グループも大きな打撃を受け、初めての損失を計上し、損失は 158 億香港ドルに達しました。置地グループの「トップ」の地位は、この周期の中で揺らぎました。
華資開発業者たちの中で、恒隆は再びリズムを誤りました。1982 年以前に港島の地下鉄 9 駅の地下鉄上部物件を一気に取得しましたが、1982 年以降には深刻な不動産危機に直面し、キャッシュフローが厳しくなり、銀行からの資金引き揚げがあり、土地代を支払うことができず、金鐘駅 2 段プロジェクトの土地については違約せざるを得ず、4 億香港ドルの保証金を失いました。この土地は、後に危機が過ぎた後に信和置業に取得され、1987 年にはオーストラリアのベンダグループに売却され、すぐにベンダは倒産し、インドネシアのリポグループに売却され、現在の金鐘のリポセンターとなりました。建物は醜いですが、何年も経っても陳総はどんな気持ちを抱いているのでしょうか……
この一件で、恒隆は大きな打撃を受け、その後の市場回復でも早く売却してしまいました…… 内外ともにミスを犯し…… 他の華資開発業者との間に大きな差が開き、周期が過ぎると、もはや追いつくことはできませんでした。
三、1990 年代末から 2000 年初期の不動産危機
前回の危機が終わった 1984 年、香港の将来問題はついに明確になりました。中英双方は 22 回の交渉を経て、1984 年 12 月に『中英共同声明』を署名し、1985 年 5 月に発効しました。これにより、香港経済と不動産発展の長い 13 年間の大牛市が始まりました。共同声明の発効から 1997 年 7 月 1 日の正式な返還までの約 13 年間は「移行期」と呼ばれています。
この 13 年間の移行期は、波乱万丈の上昇であり、多くの要因が重なりました。
1. 経済発展の面では：1986~1988 年の毎年の実質 GDP も 10% を超え、1989 年には香港の一人当たり GDP が 1 万ドルを突破し、「アジアの四小龍」の首位に立ち、1994 年には一人当たり 2.28 万ドルを突破しました。
2. 発展構造の面では：80 年代初期から、香港はすでに世界第 3 の金融センターとなり、後に金融サービス業を主導とする経済構造が絶対的な優位を占めました。伝統的な軽工業製造企業は徐々に北上し、広州や深センに移転し、香港の土地には住宅が建設されました。
3. 政治構造の安定：共同声明の内容で最も重要な 2 点は、以前の土地出札の合法性を確認し、新界の土地が 2047 年まで無料で更新されることです。これにより市場の懸念が解消され、1978 年の改革開放と 1992 年の南巡に伴い、内地の市場化発展の将来がますます明確になり、香港は橋頭堡、転口貿易センター、アジア金融センター、オフショア人民元取引センターとしての地位がますます重要になりました。人口は内地からの流入だけでなく、世界各地からも持続的に流入しました。
多くの要因が相互に作用し合い、1987 年から 1997 年の 11 年間の間に、民間住宅価格指数は 65 から 420 に上昇し、6.4 倍になりました。民間オフィスビル価格指数は 41 から 206 に上昇し、5 倍を超えました。中環の取引広場の月平方フィート賃料は、1987 年には 31~35 香港ドル、1988 年には 55~62 香港ドルに上昇し、1994 年には 90 香港ドルに近づき、オフィスビルの価格は世界一となりました。したがって、** 不動産のバブルは 1997 年 7 月 1 日の返還前に歴史的なピークに達しました。** このピークの水準は、次の周期のピークでも突破されず、2011 年前後まで 10 年以上かけて徐々に消化されました。
1997 年の香港返還前のバブルの高さは、今回の危機の深刻さを決定づけました。実に 5 年にわたる 、これまでで最も長い不動産の熊市となりました。
故意のように、1997 年 7 月 2 日、香港返還の翌日、タイはドルとの固定相場制を放棄し、自由取引を開始しました。そのため、バーツは暴落し、アジア金融危機が始まりました。恒生指数は 1997 年 8 月に最高 16673 ポイントから、1998 年 8 月には 6600 ポイントに下落し、1 年で指数は 60% 下落しました！今振り返ると、まさに想像を絶することです。
董建華も運が悪く、就任当初に「八万五」計画を提案し、毎年 8 万 5000 戸の住宅を供給することを目指しました。その中で、3 万 5000 戸は商品住宅、5 万戸は各種政策性公営住宅、居住者住宅計画でした。ちょうどアジア金融危機に直面し、住宅価格が大幅に下落し、野心的な「八万五」計画は頓挫し、このことで多くの年数にわたり批判されました。
不動産市場内部では、1997 年 8 月から 1998 年 8 月の 1 年間で、商業ビルは 3 割から 4 割下落し、高級住宅は 4 割から 5 割下落し、開発業者は断腸の思いで生き残りを図り、値下げ販売を行い、さらなる下落を促進しました…… その後、香港は 1997 年の金融危機から安全に着陸したものの、2000 年にはインターネットバブルの崩壊、2001 年のアメリカの 911、2003 年の SARS などが続きました。
1997 年から 2003 年の間に、** 民間住宅の価格は 60% 下落し、オフィスビルの価格は 70% 下落し、オフィスビルの賃料は 50% 下落し、小売物件の価格は 50% 下落し、小売物件の賃料は 30% 下落しました……**2003 年には、全体のオフィスビルの空室率が 14% に達しました。
この過程で、多くの投機団体が破産しました。例えば、「神童辉」と称される羅兆辉は、投機を続けて上場企業を買収し、最終的に破産し、自殺未遂に至りました。香港のスター、鐘鎮涛は 1996 年に複数の高級住宅を購入し、2001 年には耐えられず、2002 年に個人破産を宣言しました。天后王菲は、1997 年上半期のピーク時に 70% のローンで 4800 万香港ドルの高級住宅を購入し、月々29 万香港ドルの返済を行い、その後 2500 万香港ドルで半額で売却しようとしましたが、売却できませんでした。
一般の住民にとっては、住宅価値の下落により、ローン金額をカバーできず、負の資産を抱えることになりました。金融管理局の統計によれば、2003 年 6 月には、銀行の住宅ローンの中で負の資産ローンの割合が 22% に達し、銀行システムも危機的な状況にありました。
四、後話：2000 年代初期から現在まで
今回の整理は危機に焦点を当てており、牛市ではないため、多くの他の側面を無視しています。実際、上述の危機の後、香港の不動産市場は本当に 15 年にわたる牛市を展開し、各種不動産価格は 2010 年以降、1997 年のピーク水準を徐々に超え、急速に上昇し、今日の知られた水準に達しました。以下の図をご覧ください：
その理由を簡単に供給と需要の両端に分けると：
供給側の主な理由は、不利な政策制度が土地と住宅の供給を抑制していることです。
2003 年には、当時の住宅及び都市計画局長の孫明揚が極端な方法「孫九条」を提案しました。核心は 2 点あり、第一に、今後無期限に定期的な土地入札を停止し、土地を供給するには「勾地」方式しかないこと、第二に、各種公営住宅、居住者住宅計画などの政策的住宅供給を放棄し、政府が不動産市場の供給関係から撤退することです。以前の特区政府の「居者有其屋計画」は 1978 年から 2002 年まで 25 年間続き、正式に終了しました。
2002 年の「孫九条」が明確になって以降、2013 年に梁振英が特首に就任するまでの約 10 年間、ほとんど土地供給がありませんでした。梁振英が供給を増やそうとしたものの、実際には達成できず、その後の林鄭月娥も同様でした…… 理由はもちろん多岐にわたりますが、私には真に理解する能力がないので、無責任なことは言いません。とにかく結果から見ると、香港計画署の公開データによれば、2021 年末時点で香港の土地面積は 1117 平方キロメートルであり、その利用結果は以下の通りです：
需要側では、国際環境の安定した発展、アメリカ国民の友好的な熱意、世界的な金利が 40 年にわたる超長期の利下げトンネルにあることに加え、最も顕著な要因は、中国本土の経済の急成長から来ています。私たちの国は 2003 年から「より緊密な経済関係の取り決め」CEPA を通じて香港の自由旅行を開放し、香港市場の回復と両岸の経済連動を間接的に促進しました。
実際、「中国の奇跡」の経済成長は 2000 年以降に正式に始まりました。一方で、私たちの国は 2001 年 12 月に WTO に加盟し、過去 20 年間の製造業の輸出を開始しました…… もう一方で、1994 年の分税制改革、1998 年の住宅改革、2000 年前後には本土でも初めての商品住宅が登場しました…… その後の物語は、言うまでもありません。
もう一方で、香港は常に土地が限られており、新界の様々な山を考慮すると、利用可能な土地面積は朝陽区の 2 倍以上に相当します。内地との連動した発展の背景の中で、人口の流入は見逃せない要因です。
1841 年の香港開港から 2023 年 6 月 30 日までの人口変動状況を示しています。時間間隔は同じではありません。1961 年以前のデータは本書からのもので、1961 年以降は香港統計局が詳細なデータを持っており、私が重要だと思ういくつかの年を選びました。
年を見ていると、国際的な動乱や内地の不安、内地の発展があるたびに、香港への人口の持続的な流入があることがわかります…… まるでネットユーザーが何事も茅台にとって良いことだと言うように。この傾向は 2019 年まで続きました。特区統計署は 1961 年以降、より詳細なデータを公開しているため、私たちも一度見てみましょう：
ここまで考えると、私はこれらの大きな上昇と下降の周期を整理し、2003 年以降、香港市場がようやく静かになったように見えましたが、私たちの本土は 1994 年から税制改革を行い、1998 年から住宅改革を行い、2000 年頃に商品住宅が登場し、今でも 20 年ほどの発展を遂げました……
おそらく、陳啓宗が言ったように、** 本土の開発業者は、どこで周期を見たことがあるのでしょうか。**80 年代生まれの私には、住宅価格が 1 年で 50% 暴落する時期を想像することはできませんが、20 年以上前の香港では、これは一度だけではなく何度も起こったことです。当然、現在の中国本土と過去の香港には、100 の異なる特徴と理由があり、刻舟求剣も私たちの本意ではありませんが、歴史を読むことで、何かを得ることは常にあります。
多くの本を読むことはやはり良いことです。