房屋評価額が 3000 万円以上下落、経営ローンを利用する購入者は継続融資が困難に - 虎嗅网#
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この記事では、深センの不動産市場の下落により、経営ローンを利用する購入者が継続融資の困難に直面している問題について報告しています。
・💰購入者は所有する物件を経営ローンの担保として利用していますが、現在の物件価格の下落により、継続融資額と初回融資額の差が大きくなっています。
・💼銀行は顧客に対して融資額の削減や他の銀行への移行を要求しています。
・🏦経営ローンの継続融資条件は比較的緩和されており、信用ローンに資金の出口を提供しています。
3 年間で、1 つの物件の評価額は 6000 万元から 2000 万元以上に下落しました。
誰もが考えていたことでしょう、深センの不動産市場が盛り上がっていた時に購入者が種をまいた果実が、3 年後には大きな苦い果実になってしまったのです。
最近、市場では、多くの購入者が 3 年前に所有する物件を経営ローンに利用しましたが、近々期限が切れるため、現在の物件価格の下落により、最新の評価額も下がり、継続融資額と初回融資額の差が大きくなっています。そのため、継続融資ができず、一括で多額のローンを返済する必要があり、ローンの返済ができずに不動産が競売にかけられるリスクがあります。
取材中、複数の銀行関係者が「毎日経済新聞」の記者に対して、物件価格の持続的な下落のため、現在の銀行の融資評価額は 2019 年の水準であることを確認しました。銀行は一般的に顧客に対して融資額の削減を要求したり、他の銀行への移行を要求したりしています。
ただし、業界関係者によると、経営ローンの継続期間と審査が最も厳しかったのは約 2 年前であり、その時は参考価格が各銀行で厳格に実施され、一部の人々が融資を取り消されました。現在、市場全体が下落しているため、経営ローンの手続き条件は逆に緩和され、融資比率の引き上げや信用ローンの手続きの機会が生まれています。
深センの不動産市場 毎日経済新聞の資料写真
- 6000 万元から 2000 万元以上に評価額が下落
記者はあるソーシャルメディアプラットフォームで、3 年前に福田区の最上階の複合住宅を経営ローンに利用した購入者が月末に期限が切れることに気付きました。現在、物件価格が下落し、評価額も下がっており、継続融資額と初回融資額の差が大きくなっています。最近、評価機関、金融仲介業者、銀行の顧客マネージャーに相談しましたが、どれも解決策を提供できないと述べています。
彼は続けて、「当時、経営ローンで物件を購入すること自体が違法な操作でしたが、今や自分でその結果を食べるしかありません」とコメントしています。
福田区のある助成ローン機関のスタッフである黄マネージャーは、最近継続融資を手続きしているが、ほとんどが転貸を手続きしていると語りました。
「物件の価格が大幅に下落したため、ほとんどの銀行は継続融資を行わないため、転貸するしかありません。通常、物件価格が 30％以上下落すると、融資額が削減されます。通常、顧客は私たちに評価額を引き上げるための方法を見つけるよう依頼します」と彼は説明しました。
黄マネージャーは、最近手続きした顧客の事例を紹介しました。3 年前に 2 つの商業施設を抵当に入れ、XX 銀行から 6000 万元の融資を受けた顧客ですが、今年の継続融資比率は大幅に低下しました。
「2000 万元しか与えられませんでしたが、差がありすぎます。私たちは彼のために高い融資比率のルートを見つけ直し、先週 5000 万元の融資を承認しました」と彼は述べています。
深センの不動産価格の揺れる調整過程では、保守的な戦略を選択した人々もいます。
王氏は、2 年前に家族の資金需要のために家を抵当に入れたと記者に語りました。当時、銀行の評価額は約 700 万元であり、既存の融資に加えて 2000 万元以上の融資を受けました。今年の中頃に融資が期限切れになる予定で、彼は仲介業者から物件の評価額が約 480 万元であることを知りました。
「以前にもいくらか返済しましたが、再融資でも数十万元しか借りることができません」と王氏は述べており、これらの年にはほとんど良い投資チャンネルがなかったため、期限が切れる前にすべて返済するつもりです。
2.「経営ローンの継続融資は問題ありません、ルートさえあれば」
ただし、市場の操作では、完済できる融資者は少数であり、多くの人々が転貸や信用ローンの方法を探す必要があります。
ある銀行の幹部は、記者の取材に対して、評価額が元の融資評価値よりも低下した場合、彼らは一般的に顧客に対して融資額の削減を要求したり、他の銀行への移行を要求したりします。このような状況は現在非常に一般的であり、ほとんどの顧客は融資額の削減を選択しますが、一部の投資家は額にこだわるため、他の小規模銀行を選択することもあります。
宝安区のある助成ローンマネージャーは、最近 1 か月で 10 件以上の住宅ローン申請を受けており、以前は 3800 万元の融資を受けていた顧客が最近は 2800 万元しか融資を受けられなくなったと語りました。
彼女はまた、現在は低金利の商品が多くあり、銀行で年利 2.79％、月利 2.32 厘の融資が可能であり、100 万元の月々の支払いは 2320 元であり、返済方法は 10 年間の利息先払いです。彼女は、評価額の下落により、銀行は金利を下げて顧客を引き留めるしかないと説明しています。
記者は、評価値がいくらか下がったとしても、過去 2 年間の経営ローンは厳格に審査され、動的に監視されていたことに注意しました。現在、経営ローンの手続きは再び「活発」になっています。業界関係者によると、例えば、当初の指導価格が 800 万元の物件であっても、市場価格が 1100 万元である場合、多くの物件は 1000 万元前後で経営ローンを組んでいました。後に物件価格が下落し、指導価格に従って 800 万元で経営ローンを組むようになりました。現在、評価額に基づいて計算すると、価格は 80％または 90％になり、一部の地方銀行ではさらに高くなることもあります。そのため、現在の経営ローンの継続融資は問題ありません、ルートさえあれば。
記者の取材によると、多くの助成ローン機関が年末に大規模なキャンペーンを開始しており、年間利率 2.8％の特典などが提供されています。主要な助成ローン機関が推奨する製品では、融資比率は評価額の 70％〜85％に達し、最大 2000 万元の融資が可能であり、年間利率は約 2.8％〜2.9％であり、返済方法も柔軟であり、10 年間の利息先払いであり、香港やマカオの人々も申請することができ、融資額が多ければ利息が低くなります。
** 経営ローンの継続融資の重圧は、元々厳格に審査されていた信用ローンに資金の出口を提供しています。** 複数の仲介業者は、現在、抵当ローンの物件価格が大幅に下落しているため、国営企業、インターネット大手企業、公務員および公共機関などのグループは、信用ローンで最大 1000 万元の融資を受けることができ、担保は必要ありません。
「昨年下半期と今年は主に信用ローンに関する主要な政策がありましたが、不動産価格が大幅に下落したためです」と黄マネージャーは語り、利息に関しては、均等元本返済方式は最低 1.8 厘から、先息後本方式はやや高く、最低でも 2.6 厘からです。単一の銀行の信用ローンの最高授信額は 300 万元であり、収入とランクによって異なり、手続きには通常 1 か月程度かかります。
- 不動産価格が 8 字から 6 字に下落
3 年前、深センの不動産市場は熱狂的で、多くの「チューター」が人々に不動産の購入を教えました。当時、市場では「誰でも不動産を購入でき、財務的な自由を手に入れるまで」「30 万で 2 年で 200 万になる」「ある大学生が半年で千万の不動産を購入」といった宣伝文句が至る所で見られました。
多くの会員を持ち、深センの 7 つの部門によって明らかにされた深房理という団体は、国家機関文書を偽造し、虚偽の情報を提供して融資を受けるために使用し、複数回の送金、分割、現金化などの方法で資金の流れを監視から逃れるなど、金融市場の秩序を乱す行為に関与しているとしています。これには住宅ローン、経営ローン、消費者ローンなど、さまざまなカテゴリーの問題ローンが含まれており、総額 10.64 亿元の問題ローンがあり、そのうち経営ローンは 3.80 亿元です。
乐有家研究中心のデータによると、2021 年から 2023 年までの間、深センの中古住宅の取引価格は 8 字から 7 字、さらに 6 字にまで下落し、継続的に調整されています。
2023 年第 4 四半期、深センの中古住宅の平均取引価格は 1 平方メートルあたり 6.5 万元であり、2021 年の最高点である 8.3 万元 / 平方メートルに比べて 22％下落し、2022 年に比べて 12％下落しています。価格を量で交換する現象が明らかであり、市場には新しい物件が増え、低価格の誘惑により、顧客の購買意欲が高まり、需要の解放が加速されています。
2023 年の中古住宅の取引 TOP50 エリアでは、東門、華強南、福田中心地区が微増 1％、丹竹頭、科技園、保税区が横ばいであり、他のエリアでは下落している場所が多く、下落率は 5％〜20％です。2 年以上の調整を経て、価格は基本的に底打ちし、安定しています。
北京金訴法律事務所の所長であり、共同パートナーでもある王玉臣は、記者の取材に対して次のように述べています：
住宅ローンとは異なり、経営ローンは数年ごとに物件を評価する必要があり、評価額の下落は、今回の評価後に購入者が申請できる融資額が減少することを意味します。そのため、新しいローンを借りて旧ローンを返済する過程では、購入者はまず旧ローンの差額を補う必要があり、大きな資金のギャップに直面することになり、経済的な圧力がかかります。
「多くの人々は、仲介業者の指示に従って、このギャップを埋めるために橋渡しローンやローンを利用しています。ただし、これらの方法は新たなコストを発生させるため、後続の資金に問題が発生した場合、返済できない場合は、債務が雪だるま式に増えていく可能性があります」と王玉臣は述べています。
王玉臣は、経営ローンを住宅ローンに置き換える操作を行う仲介業者や銀行機関は、一旦発覚すると罰せられるリスクに直面するだけでなく、刑罰を受ける可能性もあると述べています。購入者、開発業者、仲介機関、または銀行は、不動産を購入する際にはいかなる手段でも利用してはなりません。全体のチェーンの中で、購入者は見かけ上利益を得てコストを削減したように見えますが、実際には多くの潜在的なリスクと将来のリスクを増やしています。他の主体は見かけ上利益を得ているように見えますが、実際には法律や規制に違反しており、無形のリスクも増えています。
深センの不動産市場の将来の動向について、乐有家のマーケティング担当者である贺玲は、2 年以上の調整を経て、現在の市場価格は基本的に底打ちし、需要家や改善家もチャンスをつかんで底値を狙っていると述べています。年明けには小康な春が訪れ、新規物件は加速度的に消費され、年末前は底値を狙って購入するのに最適な時期です。