房子評估價降了 300 多萬，做經營貸的購房者續貸難 - 虎嗅網#
#Omnivore
本文報導了在深圳樓市下跌的情況下，購房者做經營貸續貸面臨困境的問題。
・💰購房者用所持房子做經營貸，現在房價下調導致續貸金額與首貸差距較大；
・💼銀行要求客戶降額續貸或轉到其他額度高的銀行；
・🏦經營貸續貸的條件相對寬鬆，為信用貸提供了資金出路。
三年裡，一套房子的評估價從 600 萬元降到 200 多萬元。
誰曾想，購房者在深圳樓市亢奮時種下的瓜，三年後結成了一個個大苦瓜。
近期，有市場傳言，不少購房者三年前用所持房子做了經營貸，近期陸續到期，但因為現在房價下跌，房子最新評估價跟著下調，續貸金額和首貸差距較大，面臨著不能續貸、需要一次性還上大量貸款，以及還不上貸房產被法拍的風險。
在採訪中，多名銀行人士向《每日經濟新聞》記者確認，由於房價持續下調，現在銀行貸款評估價大概是 2019 年水平，銀行一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。
不過，也有業內人士告訴記者，經營貸續期和審查最嚴厲時期大概是兩年前，那時參考價被各銀行嚴格執行和抽查，有人被抽貸。現在因為市場普跌，經營貸辦理條件反而寬鬆了些，也給拉高貸款成數和信用貸辦理創造了機會。
深圳樓市 每日經濟新聞資料圖
一、評估價從 600 萬降到 200 多萬
記者在某社交平台留意到，有購房者三年前用福田區頂樓復式房子做經營貸，月底到期，現在房價下跌，房子評估價跟著下調，續貸金額和首貸差距較大，最近在各種找辦法補救，目前評估機構、金融中介和銀行客戶經理都找了，均說搞不定。
其續評論稱，當時用經營貸買房，其實也是違規操作，現在只能自食其果。
福田區某助貸機構工作人員黃經理告訴每經記者，他們最近有在辦理續貸，但更多的是幫客戶辦理轉貸。
“很多客戶因為房價跌幅太大了，大部分銀行不給續，只能轉走。如果正常房價跌幅超過 3 成了，續貸就會砍額度。通常客戶都是讓我們重新找渠道拉高評估價，從而提高適當成數。”
黃經理告訴記者，他們近期辦理的一個客戶業務，三年前用 2 套商鋪一起打包抵押，在 XX 銀行貸款 600 萬元，今年續貸成數大大降低。
“只給 200 多萬元，差得太離譜了，我們重新幫他找了高成數渠道，上個禮拜剛出批復可貸 500 萬元。”
在深圳房價的震盪性調整過程中，也有人自稱選擇了保守性戰略。
王先生告訴記者，兩年前因為家庭資金需求，將家裡一套房進行了抵押貸款，彼時銀行評估價近 700 萬元，在之前已有的貸款基礎上他又貸出了 200 多萬元。今年年中貸款將到期，他從中介處了解到房子的評估價只有 480 萬元左右。
“之前還陸續還了一些資金，但再續貸也只能貸出幾十萬元了。” 王先生表示，這幾年基本上沒有好的投資渠道，打算到期前全部還進去。
二、“經營貸續貸不成問題，只要有門路”
不過，在市場操作中，能夠全部還清的貸款者還是少數，更多人需要尋找途徑去操作轉貸，或者轉向信用貸。
有銀行高管在接受記者採訪時表示，在評估價比原貸款評估值降低的情況下，他們一般要求客戶降額續貸，或者轉到其他額度高的銀行。這種情況目前很常見，大部分客戶會選擇降額續貸，但有些對額度比較在意的投資客，會選擇其他小銀行。
寶安區某助貸經理告訴記者，現在她一個月有十幾張房貸單，有客戶之前貸款 380 萬元，最近辦理只能貸 280 萬元。
她還向記者介紹，現在有很多低息產品，比如有銀行可以做到貸款利率年化 2.79%，月息 2.32 厘，100 萬元月供 2320 元，還款方式為 10 年先息後本。她解釋稱，評估價下降，銀行只能用降息留住客戶。
記者注意到，雖然評估值有所下調，但相較過去兩年經營貸被嚴格審核和動態監管，當下經營貸辦理又有了 “活絡” 的機會。有業內人士告訴記者，現在反而經營貸續貸好操作，不嚴格。
據其觀察，比如當年指導價 800 萬元的房子，但市場價 1100 萬元，很多房子是按 1000 萬元左右來做經營貸的。後來房價下行，跟隨指導價，就按 800 萬元來做經營貸了。現在按評估價來算，反而價格又可以到 8 成甚至 9 成，一些外地銀行甚至可以做得更高，所以現在經營貸的續貸反而不成問題，只要有門路。
記者在採訪中獲悉，不少助貸機構在年底推出了重磅活動，如年化 2.8% 大禮包。一些助貸機構主推的產品中，貸款成數可以達到可貸評估價的 7 成～8.5 成，最高可貸 2000 萬元，利率年化約 2.8%~2.9%，還款方式也較為靈活，10 年期先息後本隨借隨還，港澳人士也可進件，貸得越多、利息越低。
** 而經營貸續貸的重壓，也為原本審核嚴格的信用貸提供了資金出路。** 多名中介人士告訴記者，現在抵押貸房價下跌較多，國企、互聯網大廠以及公務員事業單位這類群體，信用貸最高可以操作到 1000 萬元，且不需要抵押。
“去年下半年和今年主要政策風向在信用貸上，因為房價跌太狠了。” 黃經理告訴記者，利息方面，等額本息還款方式最低才 1.8 厘起，先息後本稍高一些，最低可以 2.6 厘起。單家銀行信用貸最高可以授信 300 萬元，看收入和級別，辦理周期一般一個月左右。
三、房價從 8 字頭跌到 6 字頭
三年前深圳樓市火熱，催生出一批批教人買房的 “導師”。彼時，市場上隨處可見 “人人皆可買房，直到財務自由”“30 萬兩年就變 200 萬”“某大學生在深圳半年買千萬房產” 等宣傳標語。
以會員眾多、經深圳七部門查明的深房理為例，其團隊相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計 10.64 億元，其中涉及經營貸 3.80 億元。
樂有家研究中心數據顯示，2021~2023 年，深圳二手房成交均價從 8 字頭跌到 7 字頭，再到 6 字頭，不斷下調。
2023 年四季度，深圳二手房成交均價 6.5 萬元 / 平方米，比 2021 年歷史最高點 8.3 萬元 / 平方米跌 22%，比 2022 年跌 12%。以價換量現象明顯，市場筍盤增多，低價誘惑下，客戶購買意願增加，加速了需求釋放。
2023 年二手成交 TOP50 片區中，只有東門、華強南、福田中心區微漲 1%，丹竹頭、科技園、保稅區持平，其他片區多處於下跌狀態，跌幅多在 5%~20%。經過兩年多調整，價格已基本觸底趨穩。
北京金訴律師事務所主任、創始合夥人王玉臣在接受記者採訪時表示：
與房貸不同，經營貸需要隔幾年對房屋進行一次評估，評估價下調則意味著在本次評估過後，購房人能夠申請到的貸款額度小了。那麼，在借新貸還舊貸的過程中，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，會面臨著極大資金缺口，造成經濟壓力。
“不少人會在中介的指引下採用過橋貸款、以貸養貸方式來補齊這個窟窿。但需要注意的是，這兩種方式會產生新的成本，一旦後續資金出了問題，如果不能及時償還，負債將如滾雪球般越來越多。” 王玉臣表示。
王玉臣認為，** 操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險，甚至還可能受到刑罰。** 購房人、開發商、中介機構或銀行，在購房時都不能投機取巧。在整個鏈條中，購房人看似得到了實惠，降低了成本，實則增加了很多隱形風險和未來風險。而其他主體看似得到了好處，實則觸犯了法律法規，無形中也增加了風險。
對於未來深圳樓市走勢，樂有家營銷總裁賀玲認為，經過兩年多調整，目前市場價格已基本觸底趨穩，剛需、改善客也抓住機會撿漏抄底。年後小陽春，筍盤會被加速消耗，年前不失為抄底撿漏好時機。